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日志

 
 

房地产街头理论家在忽悠民众  

2007-03-23 18:34:11|  分类: 谈点业务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今天见报的头条,是叶檀一篇好文。很庆幸几乎全文发出来了。前者为原稿,后者为我的编辑稿。

 

房地产街头理论家是在欺骗低收入群体

叶檀


房地产市场已经不止于一个市场话题,而是公平话题和民生话题,更是一个政治话题。这就给那些对房地产数据并不了然者,提供了天马行空充当为民代言者的空间。

如果民众真的依计而行,就会发觉自己上了大当,因为房价与贷款利息仍然在日升月涨,民众的购房负担越来越重,而一些所谓的民意领袖看清形势,见机甚快,早买了一套以上的房子,这就让他们有闲有神,回过头来继续忽悠房地产市场。

当然,由于违背最起码的供需理论与科学的经济逻辑,大声叫喊的结果是妨碍公众看清真相,政策继续走偏,房价继续高涨。

这本应暴露出他们的伪学术与伪良心的一面,但问题在于,民众的一腔怒火无处发泄,他们的吆喝获得了热烈鼓掌。说到底,这不过是一种心理投射,也就是说支持某个人仅因为反对某个人,而不是说话者多么高明,任何一个人,不管多么缺乏常识与专业背景,只要站在街口大喊一声“打倒开发商”,都会收到同样的效果。这和德国民众在痛苦之中拥护希特勒的啤酒馆演讲没有什么太大的区别,但结果是普通民众收获了更大的痛苦。

仔细分析,就会发觉这些街头理论家有两大特点。一是将主要矛头对准市场与商人,而不是政府,即便偶尔涉及,也不过是为了证明商人获取暴利,无所不用其极,贿赂政府使政策走偏。这恰恰暴露了这些街头演讲家的中庸之道、绥靖之策,他们将靶子引向处于相对弱势的商人群体,这样既能赢得万众支持,获得民意桂冠,而在政治上毫无风险。

为什么他们有意忽略“广东省省情调查研究中心针对单位自建房问题开展调查,近70%受访者担心这会造成不公和腐败”,北京铁路局自建经济适用房分配前两个月有四对夫妇为分房离婚的现实,支持明显倒退的单位集资建房呢?答曰,能够消除开发商的暴利;再答曰,能够增加市场供给,也就是说,他们承认房地产市场矛盾是供需矛盾,但市场矛盾的成因是开发商无良。至于为什么房市场价格这么高,答曰,开发商无良囤地,土地增值税等政策得不到落实,深圳就有20平方公里的闲置土地;为什么政策屡屡出台房价反而越涨越高,答曰,官商勾结,官员遭到开发商的贿赂——按此逻辑,只要把所有的商人都按投机倒把罪论处,那房地产市场就天下太平了。

如何解决供需矛盾呢,答曰,取消开发商,增加单位经济适用房建设,在他们眼里,只要单位经济适用房建成了,市场也就可以部分恢复公平了,社会资源也就能够充分利用了。为什么不喜欢公平得多的个人集资建房,答曰,现在不具有可行性,因为政府不会同意。在任何住房解决得较好的国家和地区,要解决住房保障问题,都是政府动用公共财政,多建廉租房与经济适用房,既然同样是充分利用社会公共资源,为什么不能像新加坡和香港一样,多多建设公屋和组屋,解决大部分民众的生活困难呢?他们的答案是,这些屋子大部分在城市边缘,交通不便、成本过高,并且对开发商有利。可见,在“凡是有利于开发商、开发商支持的我们都要反对”的逻辑之外,还有一个隐含的逻辑是凡是政府不支持的我们也不要太支持,可见这些街头理论家还是有成本、收益考量和风险控制意识的,从纯粹性上来说比以往的革命家差得太远。

第二个特点是不对数据与政策的实际效果进行认真总结,我国房地产一级市场与二级市场,前者掌握在政府手中,后者表面上掌握在开发商手中。房地产商囤积土地分为几种情况,一级市场未经规则审批,或者拆迁进展缓慢,或者政策多变规划不得不二度、三度修改,导致土地迟迟不能进入二级市场进入开发建设。开发商将为此付出资金部分沉淀的成本,但大多数情况下,这对于资金链不太紧张的开发商确实是有利的,因为土地一级市场的拍卖价格近些年上涨几倍司空见惯,而商人设定房价时,一定会按照目前的土地价格而不是几年前的土地价格来定价。

政府拍卖所得的地价款项此前一直在预算外流动,也就是说,没有知道土地财政有多少用于公共交通,有多少用于廉租房建设,每年增加多少廉租房可以满足城市化进程的需要——这同样让街头理论家趁心,他们今天用这个报刊的数据,明天用那个部委的预测,拣其所需得出自己预先设定的结论。即便把数据与实证摆在他们的眼前也无济于事,因为他们所做的只是振臂高呼,而获得应者云集的心理快感,曾经的高处不胜寒的孤独感也很快被胜利的愉悦所冲刷。

举个极端的例子,如果不允许民工进城、不允许无本地户籍者购买大城市的房产,中国房价就能大幅下降,少流动就少交易,不能增加供应就减少需求,那些街头理论家自然也能达成降价目标。不过这样的大逆之论永远不会出诸于“民意代表”之口,他们只能用支持单位集资建房这样隐性剥夺公众利益的说法来暗度陈仓,并且,接着向民众灌道义迷汤,让民众误以为单位集资建房,由特权单位将本来的公共资源画地为牢,纳入本地本部门本单位囊中,真的是维护自身利益的一大利好。

最能维护民众利益的是社会稳定,经济向上,股市繁荣,房地产稳定,我们的市场已经将交易双方的利益联成了一体,房价下降应与公共财政预算的公开、新的市场经济增长点的培育与发生同步,否则,街头理论家对于开发商的诅咒将同时落到购房者、投资者与民众头上,由于承受力的不同,普通民众奖成为最大的受害者,他们没办法办好护照,跑到迈阿密去晒太阳。

如果中国经济下坠,银行坏帐急增,政府通过金融与资本市场抢救国资企业,最后受害的会是谁?是今天被街头理论家忽悠的普通民众们。落在商人、市场与法律头上的诅咒,最终会落到民众的头上。

 

房地产街头理论家在忽悠民众

特约评论员 叶檀


房地产市场已经不止于一个市场话题,而是公平话题和民生话题,更是一个政治话题。它给那些对房地产数据并不了然者,提供了天马行空充当为民代言者的空间。

如果民众真的依计而行,就会发觉自己上了大当,因为房价与贷款利息仍然在日升月涨,民众的购房负担越来越重,而一些所谓的民意领袖看清形势,见机甚快,早买了一套以上的房子,这就让他们有闲有神,回过头来继续忽悠房地产市场。

当然,由于违背最起码的供需理论与经济科学逻辑,大声叫喊的结果是妨碍公众看清真相,政策继续走偏,房价继续高涨。

这本应暴露出他们的伪学术与伪良心的一面,但问题在于,民众的一腔怒火无处发泄,他们的吆喝获得了热烈鼓掌。说到底,这不过是一种心理投射,也就是说支持某个人仅因为反对某个人,而不是说话者多么高明,任何一个人,不管多么缺乏常识与专业背景,只要站在街口大喊一声“打倒开发商”,都会收到同样的效果。这和德国民众在痛苦之中拥护希特勒的啤酒馆演讲没有什么太大的区别,但结果是普通民众收获了更大的痛苦。

仔细分析,就会发觉这些街头理论家有两大特点。一是将主要矛头对准市场与商人,而不是某些政策的走偏。

为什么他们有意忽略“广东省省情调查研究中心针对单位自建房问题开展调查,近70%受访者担心这会造成不公和腐败”、北京铁路局自建经济适用房分配前两个月有四对夫妇为分房离婚的现实,支持明显倒退的单位集资建房呢?答曰,能够消除开发商的暴利;再答曰,能够增加市场供给。也就是说,他们承认房地产市场矛盾是供需矛盾,但市场矛盾的成因是开发商无良。至于为什么房屋价格这么高,答曰,开发商无良囤地,土地增值税等政策得不到落实,深圳就有20平方公里的闲置土地;为什么政策屡屡出台房价反而越涨越高,答曰,官商勾结,官员遭到开发商的贿赂——按此逻辑,只要把所有的商人都按“投机倒把罪”论处,那房地产市场就天下太平了。

如何解决供需矛盾呢,答曰,取消开发商,增加单位经济适用房建设。在他们眼里,只要单位经济适用房建成了,市场也就可以部分恢复公平了,社会资源也就能够充分利用了。为什么不喜欢公平得多的个人集资建房,答曰,现在不具有可行性,因为政府不会同意。在任何住房解决得较好的国家和地区,要解决住房保障问题,都是政府动用公共财政,多建廉租房与经济适用房,既然同样是充分利用社会公共资源,为什么不能像新加坡和我国香港地区一样,多多建设公屋和组屋,解决大部分民众的生活困难呢?

第二个特点是不对数据与政策的实际效果进行认真总结。我国房地产一级市场与二级市场,前者掌握在政府手中,后者表面上掌握在开发商手中。房地产商囤积土地分为几种情况,一级市场未经规则审批,或者拆迁进展缓慢,或者政策多变规划不得不二度、三度修改,导致土地迟迟不能进入二级市场进入开发建设。开发商将为此付出资金部分沉淀的成本,但大多数情况下,这对于资金链不太紧张的开发商确实是有利的,因为土地一级市场的拍卖价格近些年上涨几倍司空见惯,而商人设定房价时,一定会按照目前的土地价格而不是几年前的土地价格来定价。

政府拍卖所得的地价款项此前一直在预算外流动,也就是说,没有谁知道土地财政有多少用于公共交通,有多少用于廉租房建设,每年增加多少廉租房可以满足城市化进程的需要——这同样让街头理论家称心,他们今天用这个报刊的数据,明天用那个部委的预测,拣其所需得出自己预先设定的结论。即便把数据与实证摆在他们的眼前也无济于事,因为他们所做的只是振臂高呼,而获得应者云集的心理快感,曾经的高处不胜寒的孤独感也很快被胜利的愉悦所冲刷。

举个极端的例子,如果不允许农民工进城、不允许无本地户籍者购买大城市的房产,中国房价就能大幅下降,少流动就少交易,不能增加供应就减少需求,那些街头理论家自然也能达成降价目标。不过这样的大逆之论永远不会出诸于“民意代表”之口,他们只能用支持单位集资建房这样隐性剥夺公众利益的说法来暗度陈仓,并且,接着向民众灌道义迷汤,让民众误以为单位集资建房,由特权单位将本来的公共资源画地为牢,纳入本地本部门本单位囊中,真的是维护自身利益的一大利好。

最能维护民众利益的是社会稳定,经济向上,股市繁荣,房地产稳定。我们的市场已经将交易双方的利益联成了一体,房价下降应与公共财政预算的公开、新的市场经济增长点的培育与发生同步;否则,街头理论家对于开发商的诅咒将同时落到购房者、投资者与民众头上。由于承受力的不同,普通民众将成为最大的受害者,他们没办法办好护照,跑到迈阿密去晒太阳。

如果中国经济下坠,银行坏账急增,政府通过金融与资本市场抢救国资企业,最后受害的会是谁?是今天被街头理论家忽悠的普通民众们。落在商人、市场与法律头上的诅咒,最终会落到民众的头上。

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